Guverner Hrvatske narodne banke, Boris Vujčić, rekao je prošli tjedan rekli da se tržište nekretnina pjeni, da su cijene na razinama otprije krize i da to posebno vrijedi za Jadran. Istaknuo je i da je sve veći jaz između troškova gradnje nekretnina i cijena na tržištu, nakon čega su građevinski investitori odgovorili kako smatraju da ne postoji nekretninski balon na Jadranu i u Zagrebu, osim za stare stanove na neatraktivnim lokacijama u Zagrebu.
Iako sam Vujčić nije spomenuo riječ "balon", ona je tako shvaćena u javnosti. U razgovoru za Novac.hr pokušao je objasniti što je zapravo mislio upotrijebivši sliku zagrijavanja. "Nekretninsko tržište još uvijek nije pregrijano, ali se ubrzano zagrijava i moglo bi se usijati ako se taj trend nastavi još koju godinu."
Jesu li stambeni krediti precijenjeni?
S godišnjom stopom rasta od 10,2 posto u drugom tromjesečju ove godine, Hrvatska je po intenzitetu rasta cijena stambenih nekretnina na trećem mjestu među članicama EU, iza Mađarske i Luksemburga, pri čemu je taj rast dva i pol puta veći od prosječnog rasta cijena stambenih nekretnina na razini EU, a omjer u odnosu na porast nominalnog BDP-a još je i nešto veći, objasnio je Vujčić.
"No, zbog dugotrajnog razdoblja podcijenjenosti stambenih nekretnina, koje je prethodilo tom rastu, još uvijek ne možemo zaključiti da se radi o njihovoj precijenjenosti, što ne znači da se takva ocjena za godinu ili dvije neće promijeniti. Stoga moramo biti oprezni, kontinuirano ocjenjivati uzroke takvog stanja i rizike koji iz njega proizlaze", upozorio je.
Jaz između troškova gradnje i cijena
Građevinski poduzetnici ne slažu se ni s Vujčićevom tvrdnjom da je sve veći jaz između troškova gradnje i cijena. Tvrde kako je sve veća cijena gradnje, zemljišta, da nedostaje radne snage i rokovi gradnje se povećavaju pa zbog svega toga nema ekstra profita, osim u rijetkim prilikama koje, naglašavaju, ne treba generalizirati.
Vujčić na to odgovara da službeni podaci DZS-a govore da cijene građevinskih materijala nakon dugog razdoblja stagnacije rastu po vrlo niskim stopama, manjima od 2 posto, a da se rast plaća u građevinarstvu, nakon privremenog ubrzanja u protekloj godini, sredinom ove godine zaustavio.
"Kako se rast cijena stambenih nekretnina ubrzava, njihov omjer u odnosu na različite indekse troškove gradnje se povećava. Prema nekim pokazateljima, u posljednje se četiri godine povećao i do 20 posto. Financijski rezultati u skladu su s takvim statističkim pokazateljima pa su u protekloj godini, prema podacima Fine, građevinari zabilježili neto dobit, i to u agregatnom iznosu od otprilike 400 milijuna kuna, nakon što su u razdoblju od 2010. do 2017. godine akumulirali gotovo 7,5 milijardi kuna gubitaka. S obzirom na rast pokazatelja tržišta nekretnina, vjerujem da bi građevinari u ovoj godini mogli ostvariti nešto bolje poslovne rezultate, premda i dalje ispod razina viđenih prije krize", kaže Vujčić.
Nenamjenski krediti ne ugrožavaju stabilnost
Iako je u veljači ove godine HNB kreditnim institucijama izdao Preporuku o postupanju pri odobravanju nestambenih kredita potrošačima, a bankama iznijela zahtjev da u interni postupak procjene adekvatnosti kapitala uključe sve rizike koji proizlaze ili mogu proizaći iz gotovinskih nenamjenskih kredita, gotovinski krediti su nastavili rasti po dvoznamenkastim stopama na godišnjoj razini.
Vujčić je uvjeren da gotovinski nenamjenski krediti ne prijete stabilnosti sustava, rekavši da oni čine tek oko 12 posto imovine bankarskog sustava te je zasad kapital banaka veći od njihova ukupnog iznosa. Međutim, dodaje, zabrinjava mjera u kojoj su banke u uvjetima općeg pada kamatnih stopa postale ovisne o prihodima na te kredite.
"Njihov se udjel u ukupnim kamatnim prihodima povećao s manje od 18 posto 2012. godine na gotovo 30 posto u prvoj polovici ove godine. U tom smislu orijentaciju na gotovinske kredite vidim prije svega kao poslovnu odluku banaka zasnovanu na svjesnom preuzimanju rizika, koja bi upravo zbog svoje rizičnosti u nepovoljnim makroekonomskim uvjetima mogla znatno smanjiti profitabilnost bankarskog sustava.
Iz perspektive dužnika rizike ograničava činjenica da se uglavnom radi o kunskim kreditima s fiksnom kamatnom stopom, ali relativno blaži kriteriji odobravanja znače da bi se u slučaju recesije i pada primanja dio potrošača mogao relativno brzo suočiti s teškoćama u njihovoj otplati."
Što je dovelo do blagog usporavanja rasta?
Vujčić je rekao kako je blago usporavanje rasta gotovinskih nenamjenskih kredita tijekom ove godine isključivo rezultat aktivnosti banaka na usklađivanju kriterija kreditiranja s HNB-ovom preporukom. "Sve su se banke, osim jedne, dosad uskladile s tom preporukom, a očekujemo da će se i ta banka do kraja godine uskladiti.
Zasad nastavljamo pratiti intenzitet i strukturu rasta tih kredita, a početkom sljedeće godine HNB bi trebao dobiti dodatne ovlasti za reguliranje uvjeta kreditiranja, kako je predviđeno Akcijskim planom za pristupanje tečajnom mehanizmu ERM II. Takav jasniji mandat i dodatne ovlasti olakšat će nam sljedeće korake ako ocijenimo da su potrebni."
