Rekordna inflacija koja će nesumnjivo još rasti, povećanje kamatnih stopa, energetska kriza i pitanje – kako ćemo se uopće grijati naredne zime?...Sve su to problemi koji već ostavljaju traga na cjelokupno gospodarstvo u Hrvatskoj, ali otvaraju i brojna specifična pitanja za područje tržišta nekretnina.
O konkretnim posljedicama koje inflacija i energetska kriza donosi na nekretninsku scenu u Hrvatskoj razgovarali s Borom Vujovićem, stručnjakom za tržište nekretnina, dopredsjednikom Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, direktorom agencije "Opereta".
NET.HR: Osjećaju li se već sada posljedice inflacije na tržištu nekretnina u Hrvatskoj?
Vujović: Naravno. Porasle su cijene građevinskog materijala i građevinskih radova, a to se onda preslikava i na cijene novogradnje. Dolazi do rasta cijena novogradnje, a posljedično i starogradnje.
NET.HR: Može li se konkretnije reći koliki je porast cijena kvadrata novogradnje, možda kroz neke primjere?
Vujović: Teško je uspoređivati neke konkretne prodaje od prije nekoliko mjeseci i one sada, ali mislim da možemo reći da su cijene u ovoj godini sigurno 10 posto više nego lani.
NET.HR: A što se zbiva na strani kupaca? S obzirom na najavu povećanja inflacije, jesu li građani prikočili oko kupnje nekretnina, ili se pak kupnja nekretnina gleda kao sigurno ulaganje?
Vujović: Oni koji očekuju pad standarda, možda će prikočiti, možda se počinju bojati i neće srljati u kupnju nekretnine, ali to se još ne osjeća na razini trendova. Budimo realni, Hrvatska je zemlja skromne financijske pismenosti i uvjerenje da je ulaganje u nekretnine najbolje ulaganje još uvijek dominira. Mnogi koji kupuju danas upravo to čine zato da bi zadržali vrijednost novca, jer se žele osigurati kroz posjedovanje nekretnina. Kamata u banci je još uvijek mala i mnogi vide u tom priliku. Zaključuju da bi od nekretnine mogli imati siguran prihod u kriznim vremenima. Tako da možemo reći da inflacija upravo potiče daljnji rast kupnje nekretnina. A tako i povećanje cijena.
Boro Vujović kaže kako danas ne možemo govoriti o nekretninskom balonu koji će uskoro puknuti, kao u krizi 2008. godine
NET.HR: Ali to se odnosi na one koji imaju novca…
Vujović: Da, na one koji imaju sredstava. Ali ne samo na one koji imaju gotovinu. S obzirom da su kamatne stope za kredit u banci još uvijek niske, tri posto, a ako cijene nekretnina rastu deset posto – mnogi još uvijek vide priliku da se i kreditno zaduže i uzmu nekretninu, jer će im ona donositi prihod.
NET.HR: Mnogi ekonomisti upozoravaju na moguće značajno osiromašenje dijela građana čija primanja neće pratiti stopu inflacije, odnosno, na stvaranje novog sloja siromašnih. Što će to značiti za tržište nekretnina? Može li se očekivati val "rasprodaje" zbog toga jer dio građana više neće moći plaćati vlastite stanove?
Vujović: Nadajmo se da neće doći do masovnog osiromašenja. No, činjenica je da građani Hrvatske trošak stanovanja smatraju temeljnom stavkom u domaćinstvu, da i danas mnogi prvo plaćaju kredit, a onda hranu. Tako je to u hrvatskom mentalitetu. Stan će biti zadnje čega će se odreći. Također, treba podsjetiti da je 60 posto svih kupoprodaja u Hrvatskoj – kupnja vlastitim sredstvima, dakle, nisu kreditno opterećeni. Vrlo često su to slučajevi da je ljudima ostalo nešto sredstava iz temeljnog biznisa, pa su odlučili uložiti u nekretnine.
Moguće da se sada, ako bude krize u poslovanju, odluče prodati nekretninu. Ali za taj dominantni tip kupaca u Hrvatskoj mislim da ne treba očekivati velike i dramatične promjene. Ostalih 40 posto je kupnja preko kredita, ali veliki udio su APN krediti, oni koje subvencionira država – te ni ti vlasnici nekretnina ne bi trebali biti tako ugroženi. No, ono što je sigurno realno zbog inflacije i pada kupovne moći, jest trend usporavanja kupoprodaje i stanovito usporavanje rasta cijena. U 2021. i 2020. zabilježen je veliki skok kupoprodaje i mislim da je realno da u narednih godinu dana ipak dođe do stanovitog usporavanja.
NET.HR: Očekuje se rast kamatnih stopa, a to bi mogao značiti i pad interesa za kupnju?
Vujović: Realno je očekivati rast kamatnih stopa. No, nije HNB samo to najavio, nego i strože uvjeta za dobivanje stambenih kredita. To uvijek znači i manje kredita, a onda i manje kupaca. Nema sumnje da će se to vidjeti na cjelokupnom tržištu nekretnina. Ali mislim da se ne može govoriti o nekom "balonu cijena" koji će dramatično pući kao 2008.-2009. Priče o balonu i usporedbe s tim razdobljem su pretjerane. Hrvatska je tada imala mnogo više novogradnje i mnogo toga nije bilo prodano, a sada toga nema. Mi sada imamo novogradnje, ali sve je prodano. Ne treba se očekivati nikakav krah, niti sada ima takvih pokazatelja. No, naravno, i tržište nekretnina je samo jedan mali segment cjelokupnog gospodarstva koje je sada zahvaćeno i inflacijom i energetskom krizom, i teško je predvidjeti sve detalje. Što ako sutra nećemo više imati struje ili plina?
NET.HR: S obzirom da ste spomenuli energetsku krizu: koliko su problemi s opskrbom energentima utjecali na kupoprodaju nekretnina? S obzirom da ste vi u neposrednoj praksi, susrećete li se s kupcima koji počinju više gledati na to kako će grijati neku nekretninu?
Vujović: Naravno. Kupcima je već duže vrijeme, a sada posebno, pitanje broj jedan - kolike su režije. Oni koji prodaju sada ističu da imaju solarne panele ili neki drugi model održive energije, a imamo i investitora koji ponosno ističe da je u zgradi, uz etažno plinsko grijanje, i funkcionalan dimnjak za kruto gorivo – za slučaj ako će biti potrebno umjesto radijatora na plin aktivirati i klasične peći na drva…
NET.HR: Kako vi komentirate najavu da se na razini EU-a razmatra ugradnja obaveznih solarnih panela od 2026. godine i najave da će to u Hrvatskoj još dodatno poskupjeti skupe kvadrate?
Vujović: I Europa i Hrvatska sigurno moraju sve više gledati na alternativne modele energije i ne treba takve trendove smatrati nekakvim dramatičnim promjenama. Osim toga, ne treba mistificirati. Ugradnja solara za jednu zgradu nije tako veliki trošak da bi to trebalo značajno poskupjeti cijenu kvadratnog metra. A uštede na režijama bi mogle biti značajne. Treba gledati dugoročno.
