U Hrvatskoj cijene nekretnina rastu proteklih šest godina, što koincidira sa subvencijama za stambene kredite koje od 2017. po posebnom zakonu provodi Agencija za platni promet i posredovanje nekretninama (APN). Vrlo često se upravo te subvencije apostrofiraju kao jedini ili najveći krivac za rast cijena nekretnina. No, inflacija je sad zahvatila čitavo gospodarstvo, procjenjuje se kako bi stopa rasta cijena uskoro trebala dosegnuti šest posto. Opet to koincidira s novim krugom subvencija APN-a, za kojeg će se građani moći prijaviti u ožujku.
Ipak, s inflacijom cijena na tržištu nekretnina suočavaju se sve europske zemlje, od kojih mnoge subvencioniraju stambeno zbrinjavanje, ali na potpuno drugačije načine od hrvatskog modela. Europska je unija prepoznala da se tržište nekretnina u doba pandemije "odmetnulo“ te da nekontrolirano raste, mnogo više negoli plaće ili potrošačke cijene. Pomno su analizirali stanje u 30 zemalja Starog kontinenta te donijeli zaključke zbog kojih je Europski odbor za sistemske rizike (ESRB) prošlog petka upozorio sedam zemalja, među kojima je i Hrvatska, na srednjoročne rizike koji bi mogli dovesti do poremećaja u ukupnom gospodarstvu.
Strahuju kako bi domaće tržište nekretnina moglo ući u inflatornu spiralu zbog poticaja s jedne strane i obnove potresom razrušenih nekretnina s druge strane, pritom napominjući kako je domaće tržište ograničeno, ali zaboravljajući i na porast cijena građevinskog materijala. Kažu da bi to mogao postati problem domaćem gospodarstvu, jer su primijetili da se Hrvati manje zadužuju potrošačkim kreditima, dok istodobno nastavljaju "štedjeti u cigli“, što dovodi do disbalansa u potrošnji, a posljedično i u ekonomskim prihodima. Taj proces "bildanja“ cijena nekretnina traje još od krize 2008. godine, smatra redoviti profesor socijalne politike na Pravnom fakultetu Sveučilišta u Zagrebu, Gojko Bežovan, inače stručnjak za pitanja stambene politike.
"Ono što govorim, zasigurno ne razumiju u Bruxellesu, jer ne mogu toliko blisko vidjeti našu situaciju", kaže Bežovan upitan za komentar nove poruke iz Europe. "Jednom davno smo mi razvijali tržište kapitala i burzu da bi ljudi raspolagali dionicama i drugim oblicima kapitala. Onda je u vrijeme krize 2008. ta burza u Zagrebu krahirala i nikad se nije više oporavila. Mnogi su ljudi tad izgubili jako puno novca, jer je to bio primjer špekulativne burze. Onda su građani koji imaju novca naučili lekciju da ne ulažu u dionice, obveznice i druge stvari, nego da je najsigurnije ulaganje u nekretnine. Sad mi imamo efektivni supstitut, jer umjesto burze kapitala imamo burzu nekretnina i građani svoje viškove koje imaju, uz povijesno niske kamate na štednju i stambene kredite, ulažu u nekretnine. Normalna je stvar da cijene rastu“, objasnio je Bežovan u razgovoru za Net.hr.
Nema razvijene stambene politike
U sklopu svog istraživanja o utjecaju subvencija stambenih kredita na priuštivo stanovanje, kojeg provodi za europski referentni program za edukaciju i osposobljavanje doktoranada i postdoktoranada, nazvan po poljskoj fizičarki Mariji Sklodowskoj Curie, Bežovan je otkrio nekoliko ključnih problema. Jedan od njih ističu i posrednici u trgovanju nekretninama, a riječ je o tome da se kratkoročnom ponudom subvencioniranih kredita umjetno stvara viša potražnja, što u uvjetima ograničene ponude, dovodi do šokova na tržištu i rasta cijena. Drugi problem je što država, osim toga i programa poticane stanogradnje (POS), nema razvijenu stambenu politiku.
"Država ništa ne radi za one koji nemaju prihode ili su upućeni na najam stanova, žive s roditeljima ili na neke druge načine supstandardnog stanovanja. Morala bi imati program gradnje socijalnih i javno-najamnih stanova, kako bi se ponudom takvih stanova smanjila potražnja. Trebalo bi nešto ozbiljno napraviti i po pitanju najma stanova, koji se u Hrvatskoj manje-više događa kao dio tržišta. Imamo i problem kratkoročnog najma, gdje bi se, po iskustvima drugih gradova, morali poduzeti bitni koraci gdje bi se kroz takav vid investiranja i potrošnje ograničili negativni učinci na stambeno tržište“, istaknuo je Bežovan.
Naglasio je da nisu samo mladi ugroženi neadekvatnom državnom stambenom politikom. Poznato je kako se na mjesto u domovima za starije osobe čeka i po nekoliko godina, a troškovi smještaja su u velikoj većini slučajeva veći od mirovina. Bežovan ističe da kod nas ne postoji kultura umirovljenja te naglašava i problem raspolaganja imovinom.
"Mi imamo problem stanovanja i socijalne skrbi za stare ljude. To nigdje ne stavljamo u fokus. U svijetu postoji nešto što se zove kultura umirovljenja. Netko ide u mirovinu i jasno mu je da više ne može ostati u gradu, jer je život skup i rizičan i onda ode živjeti negdje gdje će mu život biti jeftiniji, kvalitetniji i očekivano dulji. Onda se otvara stambeni prostor za mlađe naraštaje. Mi to otvaranje prostora nemamo, već imamo problem, za razliku od civiliziranih zemalja, da djeca u najvećem dijelu nešto nasljeđuju poslije smrti svojih roditelja. Onda na djelo dolaze kojekakve parnice i sukobi unutar obitelji, zbog čega dolazi do neracionalnog raspolaganja tom nekretninom. Problem tih obiteljskih zapleta i mentaliteta je vrlo složen i kad se pitamo zašto cijene nekretnina tako očito rastu, to je jedan od uzroka“, upozorio je profesor.
Porast potražnje zbog Schengena
Osim potencijalne inflatorne spirale cijena nekretnina, odnosno cjenovnog balona, za kojeg se, usput budi rečeno, strahovalo da će se napuhnuti prije pojave koronavirusa, izvješće ESRB-a navodi kako se srednjoročni negativni rizici koji se s tržišta nekretnina prelijevaju na ostatak ekonomije, mogu ublažiti dodatnim zaduživanjem građana u potrošačkom sektoru, ali i strožim kriterijima za kreditiranje. Banke su u vrijeme korona krize već postrožile načine za izdavanje kredita, znatno više nego što je to bilo za vrijeme posljednjeg nekretninskog balona 2008. godine, prisjetio se profesor Bežovan. No, i tada su kamate na štednju i kredite bile puno veće, a Bežovan ne vidi načina kako bi se moglo potaknuti dodatno zaduživanje građana, kad ih je već ionako 350.000 – blokiranih.
Stoga je vrlo upitno što bi se u budućnosti moglo događati s gospodarstvom, jer se ono ipak poslije korona-krize vrlo brzo oporavilo. No, nije se oporavio standard građana, koji je nagrizen inflacijom. Bežovan smatra da Vlada nije mogla donijeti kratkoročne mjere za "hlađenje“ tržišta nekretnina, što se u neku ruku i slaže s mišljenjem posrednika da bi se državnim uplitanjem napravila još veća šteta. Uz to, postoji strah da će uvođenje eura, koje se najavljuje u 2023. godini, posljednjoj u kojoj će se dodjeljivati subvencije na stambene kredite, inflacija dodatno razbuktati. Ipak, stručnjak za stambene politike vidi još jedan potencijalni uzročnik rasta cijena nekretnina.
"Meni se čini da će na tržište nekretnina u Hrvatskoj puno više utjecati naš ulazak u Schengen, nego uvođenje eura. Mi imamo najveći udio transakcija koje se događaju u primorskim dijelovima Hrvatske kao investicije stranaca. Imamo prelijevanje vrijednosti cijena tih nekretnina na cijene nekretnina u drugim gradovima. Ako sutra netko, tko dolazi iz Austrije ili sjeverne Italije, prelazi našu granicu koja je nevidljiva, njemu ta nekretnina postaje dostupnija u svakom smislu, ne prolazi granicu i ne gubi vrijeme. Ta je nekretnina onda praktički u granicama njegove zemlje i onda će puno više dobiti time na cijeni nego uvođenjem eura. To je pitanje potražnje. Ulazak u Schengen će generirati stvarnu potražnju za nekretninama u Hrvatskoj, s time da će ona biti selektivna“, upozorio je Bežovan.
Dodao je da bi ulazak u Schengen također mogao imati još neke teško predvidljive utjecaje na tržište nekretnina, čime će se ESRB morati pozabaviti u godinama koje slijede. Kako će se građani nositi s tim posljedicama, još je teže prognozirati. Sigurno je samo da, s ovakvom konstelacijom zbivanja na tržištu, neće biti lako.
"U problemu stanovanja se prelamaju svi naši problemi: gospodarski, kulturološki, socijalni i emocionalni. Mi, kao ljudska bića ničim nismo određeni toliko kao stanom u kojem smo odrasli, a to nije samo kakav će nam stan biti kad još malo poživimo, već i to hoćemo li biti zbrinuti na odgovarajući način. Istraživanja govore da neizglednost stambenog zbrinjavanja tjera ljude da odu iz ove zemlje. Ali, to nije tema rasprave u Hrvatskoj“, zaključio je profesor Bežovan.
