Kupnja stana temeljem Zakona o poticajnoj stanogradnji mnogima je bila povoljniji način rješavanja stambenog pitanja. Međutim, događalo se da su neki POS-ove stanove kupovali da bi ih brzo prodali i na njima zaradili ili da bi ih iznajmljivali te tako ostvarili ekonomsku korist.
Cilj, svrha i provedba POS-a
A cilj i svrha ovog zakona je uređenje sustavno organizirane stanogradnje poticane javnim sredstvima radi zadovoljavanja stambenih potreba i poboljšanja kvalitete stanovanja što šireg kruga građana, kao i unaprijeđenja graditeljstva.
Društveno poticana stanogradnja provodi se:
- izgradnjom stanova, odnosno stambenih zgrada organiziranom na način kojim se ostvaruje
- svrhovito korištenje javnih i drugih sredstava za pokriće troškova
- osigurava povrat tih sredstava
- omogućuje prodaju stanova uz obročnu otplatu pod pristupačnijim uvjetima od tržnih u pogledu kamata i rokova otplate
- omogućuje davanje u najam izgrađenih stanova uz mogućnost njihovog otkupa
Izmjena Zakona - prodaja ili najam
Država je htjela stati na kraj prodaji ili iznajmljivanju POS-ovih stanova i izmijenila Zakon o društvenoj poticanoj stanogradnji (ZoDPS) te donijela odredbu (članak 12):
- Zabrana otuđenja i davanja u najam iz članka 8. ovoga Zakona primjenjuje se i na ugovore o kupoprodaji stanova koji su sklopljeni prije stupanja na snagu ovoga Zakona, a za koje od dana njihova sklapanja nije istekao rok od deset godina.
- Upis zabrane iz stavka 1. ovoga članka provest će općinski sud na temelju odluke APN-a, odnosno javne ustanove.
- Odluku iz stavka 2. ovoga članka po službenoj dužnosti dostavlja APN, odnosno javna ustanova koja je odluku donijela općinskom sudu na provedbu.
Člankom 12. zakonodavac je uveo zabranu otuđenja ili davanja u najam stana kupljenog prema odredbama ZoDPS-a, a legitimni cilj takve zabrane opravdao je uočenim zlouporabama pri preprodaji i davanju u najam, posebno stanova na turistički atraktivnim lokacijama, jer je bilo razvidno da u takvim situacijama stanovi nisu korišteni za rješavanje osobnog stambenog pitanja, a istodobno su kandidati na listi prvenstva koji su se nalazili iza takvog kupca onemogućeni u rješavanju svog stambenog pitanja, piše portal zgradonačelnik.hr.
Drugim riječima, "ograničena državna poticajna sredstva nisu poslužila kao pomoć građanima u rješavanju stambenog pitanja, nego su zloupotrijebljena i korištena protivno cilju i svrsi Zakona o društveno poticanoj stanogradnji, odnosno protivno javnom interesu".
Ocjena ustavnosti
Prijedloge za pokretanje postupka za ocjenu ustavnosti podnijelo je preko 200 građana, prigovarajući da im je propisana zabrana otuđenja i iznajmljivanja stanova kupljenih 10 godina prije stupanja na snagu zakona iako je Ustavom propisano da zakoni, osim u posebno opravdanim razlozima ne mogu imati povratno djelovanje.
Stoga je Ustavni sud ukinuo taj članak Zakona kojim se vlasnicima retroaktivno na deset godina branilo otuđenje i davanje u najam stanova kupljenih po povoljnijim uvjetima u sklopu društveno poticane stanogradnje.
Ustavni je sud donoseći odluku razmatrao osnovanost podnesenih prijedloga temeljem:
- propisane nepovredivost vlasništva kao najviše vrednote ustavnog poretka i temelj za tumačenje Ustava
- jednakosti svih pred zakonom
- jamčenja prava vlasništva
- zabrane retroaktivnosti zakona i propisa državnih tijela i tijela koje imaju javne ovlasti, osim iznimno
No, i prije donošenja spornog članka. u Zakonu je pisalo da stan kupljen uz obročnu otplatu, odnosno taj suvlasnički dio nekretnine vlasnik može prodati ili na drugi način otuđiti samo ako prethodno otplati ukupni preostali iznos dugovanja s kamatom na javna sredstva za razdoblje do prekida otplate, a pravni poslovi sklopljeni protivno odredbama toga članka su ništavi.
Što se događalo sa Zakonom?
Nakon stupanja na snagu 19. prosinca 2001., propisano ograničenje u raspolaganju sa stanom kupljenim na temelju tog zakona izmijenjeno je izmjenama i dopunama koje su stupile na snagu 31. srpnja 2007. Dodan je članak 28.a. kojim je bilo propisano da vlasnik stana, bez obzira na način plaćanja, stan ne može otuđiti, odnosno s njime stvarnopravno raspolagati u roku 10 godina od dana sklapanja ugovora o kupoprodaji. Takva zabrana upisat će se u zemljišne knjige istodobno s upisom prava vlasništva kupca.
Iznimno, prodaja stana mogla se odobriti i prije isteka roka od 10 godina, uz suglasnost Agencije za promet nekretninama (APN), pod uvjetom da kupac plati prodavatelju razliku između prodajne cijene stana i stvarne tržišne cijene u vrijeme sklapanja ugovora.
To ograničenje bilo je na snazi od 31. srpnja 2007. do 4. kolovoza 2012. kada je članak 28.a brisan, a prijelaznim odredbama 2012. bilo je propisano da će zabranu otuđenja nadležni sud brisati iz zemljišne knjige na zahtjev vlasnika stana, bez suglasnosti prodavatelja stana.
Nakon stupanja na snagu izmjena iz 2012. sva ograničenja uvedena 2007. koja su bila sadržana u ugovorima sklopljenim između 31. srpnja 2007. do 4. kolovoza 2012. i upisana u zemljišnim knjigama, na zahtjev vlasnika stana mogla su biti brisana iz zemljišnih knjiga te nakon stupanja na snagu izmjena 2012. nikakvih ograničenja u vezi s raspolaganjem stana nije bilo, čak ni u slučaju da je ono postojalo u vrijeme sklapanja ugovora.
Za ugovore sklopljene od 18. srpnja 2009. do 4. kolovoza 2012. važile su izmjene i dopune 2012. godine. koje su predviđale mogućnost brisanja ograničenja na kupljenim nekretninama na zahtjev vlasnika stana, bez suglasnosti prodavatelja stana, da bi potom stupanjem na snagu osporene odredbe 2019. godine za taj dio ugovaratelja ponovo uveden pravni režim koji je 2012. napušten.
Ustavni sud ponovio je svoje stajalište da kad ograničava ili ukida prethodno priznata prava, zakonodavac za to mora imati legitimni cilj u javnom interesu kojim je kadar opravdati takvu mjeru.
Retroaktivnost
Pitanje retroaktivnosti osobito je značajno kod zadiranja zakonodavca u ugovorne odnose, jer uvažavajući načelo vladavine prava i zaštitu vlasničkih prava koje za stranke proizlaze iz valjano sklopljenih ugovora, zakonodavac nije ovlašten intervenirati u dovršene ugovorne odnose, niti je ovlašten izmijeniti ranije stvorene pravne situacije zasnovane na ugovoru između zainteresiranih osoba.
Kod ugovora s produljenim djelovanjem dopušteno je primijeniti odredbe novog zakonskog režima, ali samo na dio odnosa subjekata koji još nije okončan u trenutku stupanja na snagu novog zakona.
U ocjenjivanoj odredbi članka 12. Zakona zabrana otuđenja i davanja u najam retroaktivno se primjenjuje na sve ugovore o kupoprodaji stanova sklopljene između 18. srpnja 2009. i 18. srpnja 2019. neovisno o načinu isplate ugovorene cijene, tj. neovisno o tome je li cijena isplaćena odjednom ili je riječ o obročnoj, dugogodišnjoj otplati.
Ustavni sud ustanovio je da se vlasništvo kupljenih stanova stječe uknjižbom u zemljišnim knjigama, u koje se upisuje i založno pravo u skladu s ugovorom o kupoprodaji na obročnu otplatu, pa iako kod obročne otplate postoji obveza mjesečnog uplaćivanja iznosa do potpune otplate ugovorene cijene stana, smatra da se u slučaju uknjiženih vlasnika stanova radi o 'završenim ugovornim odnosima'.
Stoga je ocijenio da "Predodžba kupaca o pravnoj situaciji s kojom mogu računati nakon sklapanja i uknjižbe ugovora, kao i legitimna očekivanja da im država neće naknadnom intervencijom nametati ograničenja raspolaganju kupljenim stanom, zasnovana su na razumno opravdanom povjerenju u zakon koji je uređivao tu materiju u vrijeme sklapanja ugovora i u same sklopljene ugovore, unatoč tome što je riječ o društveno poticanoj stanogradnji uz potporu javnih sredstava."
S obzirom da je prema ocjeni Ustavnog suda riječ o završenim ugovornim odnosima, da ni Vlada ni zakonodavac povratno djelovanje nisu opravdali "posebno opravdanim razlozima", ocijenjeno je da iako legitimni cilj nesporno postoji, cilj koji se želio postići nema veći društveni značaj od pravne sigurnosti na koju su adresati osporene norme opravdano računali.
Stoga je zakonodavac, propisujući povratno djelovanje Zakona, ugovore sklopljene prije njegovog stupanja na snagu, propustio uspostaviti ravnotežu između javnih interesa i zaštite prava adresata osporene odredbe. S druge strane, legitimnost takvog cilja u javnom je interesu te može opravdati takvu mjeru za sve ugovore koji će biti sklapani nakon 18. srpnja 2019., tj. nakon stupanja na snagu zakona.
Zaključak
Dakle, odgovor na pitanje kada prodati stan koji je kupljen kroz POS program je - pročitajte ugovor koji je potpisan s APN-om. Iz odluke Ustavnoga suda može se iščitati - svi stanovi kupljeni od 18. srpnja 2019. godine ne mogu se prodavati ni iznamljivati 10 godina.
