Nedavno se pisalo o projektu IT parka u Osijeku, čija je izgradnja već godinama mrtvo slovo na papiru. Glavni razlog zastoja navodno je komplikacija oko zamjene zemljišta između Grada i Poljoprivrednog instituta, ili bolje rečeno, procjena vrijednosti tih nekretnina, piše Glas Slavonije.
Izgleda da bi procjena vrijednosti nekretnine mogla doći glave još jednom kapitalnom ulaganju u Osijeku - izgradnji nogometnog kampa i stadiona NK Osijek. No izgleda da je reakcija Grada i svih uključenih ipak bila dovoljno brza pa je zemljište na Pampasu ipak ponuđeno na prodaju. Početna cijena zemljišta bila je 1,8 milijuna kuna, a ulagač, NK Osijek, kupio ga je za dva milijuna kuna i sada su na tom zemljištu u tijeku intenzivni radovi za gradnju nogometnih terena i stadiona.
Ono što je posebno iznenadilo sve bila je velika razlika u procijenjenim vrijednostima zemljišta. Tako je jedan ovlašteni procjenitelj zemljište procijenio na golemih, i vjerojatno nerealnih, devet milijuna kuna, a drugi pak na 877.000 kuna.
Takve različite, i često nelogične procjene predstavljaju problem ulagačima, jer im o vrijednosti nekretnine ovisi cijeli projekt. A kako je moguće da se procjena može toliko razlikovati ako postoji Zakon o procjeni nekretnina, kao i Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina, koji točno propisuju kako se procjena obavlja?
Kopija njemačkog zakona o procjeni nekretnina
Dva stručnjaka za nekretnine koja su željela ostati anonimna dali su svoje viđenje problema.
Tako jedan stručnjak za nekretnine podsjeća da je zakon prema kojem se procjenjuje tržišna vrijednost nekretnine donesen 2015., kada i Pravilnik, po uzoru na njemački zakon. Po njemu se procjena obavlja tako da procjenitelj zapravo dokazuje vrijednost nekretnine trima primjerima nekretnina koje su promijenile vlasnika u posljednje četiri godine iste kategorije kao ona koja se procjenjuje, iste namjene i približno iste veličine, položaja, opremljenosti...
"Ako takve nekretnine ne postoje, recimo, u Osijeku, poput slučaja na Pampasu, onda se za usporedbu uzimaju slične nekretnine u nekim drugim gradovima ili mjestima. No ti gradovi ili mjesta trebaju biti s indeksom razvijenosti koji je približan osječkom. Primjerice, to bi bili Karlovac ili Varaždin. Uvijek moraju biti tri nekretnine za usporedbu, uz uvrštavanje određenih korektivnih faktora. Kada je riječ o procjeni vrijednosti stanova ili kuća, građevinskog i poljoprivrednog zemljišta, tu nema problema, jer je baza podataka o prethodnim kupoprodajama prilično bogata. Međutim, problem nastaje kada se pojave specifične nekretnine, kao što je bio Pampas, kojima se relativno malo prometuje te je vrlo teško pronaći tri primjera za usporedbu", upozorava stručnjak za nekretnine.
Problem - mala baza podataka
Njegov kolega ovlašteni sudski procjenitelj slaže se kako su Zakon i Pravilnik sve dobro regulirali, te ističe problem relativno male baze podataka o kupoprodaji nekretnina. "Ako procjenitelj nije uzeo u obzir relevantne podatke i odgovarajuću nekretninu za usporedbu, lako se može dogoditi da će njegova procjena biti nerealna, poput prve procjene vrijednosti zemljišta na Pampasu."
U vezi manipuliranja u procjeni, sudski procjenitelj odgovara kako su te mogućnosti zbog obveznih usporedbi minimalne. "Jasno je da procjenitelj može,recimo, za usporedbu uzeti tri najskuplje prodana stana na nekoj lokaciji i na osnovi toga podići procijenjenu vrijednost stanu koji procjenjuje. I obrnuto. No prerizično je igrati se nekim manipulacijama, zbog mogućeg gubitka ovlasti. Kao procjenitelj ne možeš znati sve podatke o stanovima koji su prodani na nekoj lokaciji u protekle tri ili četiri godine. U istoj zgradi nalaze se stanovi s velikim razlikama u cijeni. Jedan je prodan za 1500, drugi za 1100, a neki za 800 eura po četvornom metru. U bazi podataka može se vidjeti položaj nekretnine, njezina površina, prodajna cijena i vrijeme kupoprodaje. Već i kod površine, recimo, kuća često se može vidjeti da je navedena ukupna površina kuće i dvorišta, a ne samo kuće."
"Nadalje, ne mogu ući u te usporedne stanove ili kuće i vidjeti kako oni izgledaju iznutra i zašto su postigli određenu prodajnu cijenu. Nemam zapravo mnogih parametara koji utječu na cijenu usporedive nekretnine. Zakon smo preuzeli od Njemačke, ali kod nas situacija sigurno nije kao u Njemačkoj. Dostatno je spomenuti da kod nas velik utjecaj na cijenu kuće ima činjenica o legalnosti objekta, čemu bi se u Njemačkoj sigurno čudili", pojašnjava procjenitelj.
Neupotrebljavanje baze podataka
Naveden je i problem samih procjenitelja koji su u početku primjene ovog zakona jednostavno nisu upotrebljavali (ili to nisu znali) bazu podataka o poredbenim nekretninama iz sustava e-nekretnina.
"Mislim da se i danas mnogi procjenitelji ne koriste svim mogućnostima koje im Zakon stavlja na raspolaganje da bi donijeli što realniju procjenu vrijednosti nekretnine. Čak imam dojam da mlađi procjenitelji taj posao obavljaju kvalitetnije, jer se drže egzaktnih podataka, a svoju, subjektivnu, ocjenu svode na najmanju moguću mjeru", zaključuje stručnjak za nekretnine.
